คลังสินค้า โลจิสติกส์ชะลอตัวรอลุ้นจังหวะฟื้นครึ่งปีหลัง

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน และหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์อุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยกล่าวว่า เศรษฐกิจไทยในครึ่งปีแรกของ 2568 ขยายตัว 3.0% แต่ในไตรมาส 2 ลดลงเหลือ 2.8% จากผลของภาคนอกเกษตรที่เริ่มชะลอ ส่งผลให้แนวโน้มการใช้บริการด้านโลจิสติกส์เกิดความระมัดระวังมากขึ้น

เมื่อพิจารณา จากดัชนีการผลิตเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะที่ดัชนีสินค้าคงคลังสำเร็จรูปปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยยะ ซึ่งอาจสื่อถึงอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) การผลิตที่เกินความต้องการในตลาดที่สะสมไม่ถูกระบายออกส่งสัญญาณเตือนว่า ตลาดอาจเผชิญแรงกดดันในระยะถัดไป

คลังสินค้าสำเร็จรูปในไทยมีอุปทานรวม 6.49 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% จากครึ่งปีก่อน และ 3.6% เทียบปีต่อปี แหล่งอุปทานใหม่หลักมาจากชลบุรี–สมุทรปราการ ขณะที่ผู้พัฒนายังคงเลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง ไม่ปล่อยซัพพลายใหม่เกิน 100,000 ตร.ม.

ในแง่การกระจายอุปทาน กรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) ยังคงเป็นศูนย์กลางใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 44.7% โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จากสมุทรปราการ ขณะที่ EEC เป็นภูมิภาคที่เติบโตรวดเร็วที่สุด โดยมีอุปทานรวม 38.9% ของตลาด โลจิสติกส์ภาคตะวันออกยังคงเป็นกลไกสำคัญในแผนพัฒนาอุตสาหกรรม ซัพพลายใหม่ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอนาคตมีขนาดเพียง 167,138 ตร.ม. คิดเป็นเพียง 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน ซึ่งถือว่ายังไม่กดดันตลาด

ดีมานด์หดใช้พื้นที่น้อยลง

อย่างไรก็ตาม Gross take-up ลดลง 7.4% (เทียบครึ่งปี) เหลือ 286,839 ตร.ม. ขณะเดียวกัน พื้นที่คืน (space vacated) พุ่งขึ้น 68% แตะ 266,503 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราดูดซับ ( absorption) เหลือเพียง 20,335 ตร.ม. ต่ำสุดในรอบหลายปี

เนื่องจากแรงกดดันจาก”ต้นทุน” แรงซื้อในประเทศที่อ่อนตัว และภาระหนี้ครัวเรือน ทำให้การตัดสินใจเช่าใหม่ล่าช้าอัตราการเช่าโดยรวมปรับลดเล็กน้อยมาอยู่ที่ 85.8% ลดลง 0.7 จุดจากครึ่งปีก่อน แต่ยังสะท้อนว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เดิม แทนที่จะคืนหรือย้าย

ทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล อัตราเช่ายังแข็งแกร่ง 90.6% ลดลงเพียงเล็กน้อย
ทำเลEEC เผชิญแรงกดดันมากที่สุด อัตราเช่าลดลงถึง 2.2 จุด เหลือ 80.1%
ทำเลภาคกลาง อัตราเช่าปรับขึ้น 2.7 จุดมาอยู่ที่ 86.5%

สำหรับอัตราค่าเช่า โดยเฉลี่ยคลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่ม 0.8% มาอยู่ที่ 161.5 บาท/ตร.ม./เดือน โดยปรับขึ้นสูงสุดใน EEC (1.3%) และภาคกลาง (1.3%) ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มเพียง 0.2%

ขณะที่ช่วงราคาเช่าแตกต่างกันไปตามทำเล ต่ำสุดอยู่ที่ราว 110–120 บาท/ตร.ม. สูงสุดถึง 230 บาท/ตร.ม.ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 210 บาทใน EECแม้ค่าเช่า ยังคงทรงตัว แต่หากการแข่งขันรุนแรงขึ้นและอุปสงค์ลดลง อัตราเช่าจริง (effective rents) อาจเผชิญแรงกดดัน

แนวโน้มครึ่งปีหลัง ตลาดปรับตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ตลาดโลจิสติกส์ในปี 2568 ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการ “ปรับฐาน” การเติบโตตรงไปข้างหน้าอาจเป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไป มากกว่าเติบโตแบบก้าวกระโดด เนื่องจากยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนจากหลายปัจจัย